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物流园区热，能持续多久？实质上，目前物流园区的冷却是由三种力量引起的。一是地方政府。规模大的物流园区基本上由各级地方主办，可以解决问题的人决定，构成新的财政收入来源，当然也可以夹住经济的快速增长。二是房地产经纪人。

随着国家对住宅市场规制政策的持续影响，房地产经纪人进入产业房地产，以物流园区名义开展商业研发销售。第三，电子商务。电子商务的快速发展给物流带来了强烈的市场需求。电器商品插手物流，也有烧钱后的圈子。

在物流园区的发展过程中，由于部分地区和企业借用物流的名字频繁发生环境现象，相关方面估计的中国物流园区的平均空置率约为60%。目前，物流园区环境时代已基本过去，物流园区已经从盲目波澜到合理经营，开始重视后期经营和服务。商贸批发市场还是物流园区？我国物流园区种类繁多，没有比较统一的规范标准。

业内的一般共识是根据物流园区结合的对象，将物流园区分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种。但是，在实际的建设和运营中，往往不会发展成各种明确的职业状态。例如，根据物流园区的规模，广义物流园区分为物流园区(狭义的，一般由政府主导，占地面积从数千亩到数十平方公里平均)、物流基地(一般占地面积为数百亩，其他物流企业进入)和物流中心(一般占地面积为数万平方米，大型物流企业租赁多)3种。

从功能上看，道路港和农产品的冷链引起了业内的关注。例如，道路货运型物流园区，道路港的功能已经从完全的城市物流和城市仓库扩展到租车服务公司和电器商品的分配，包括保税、监督的无水港、商用车的销售、修理、汽车用品等。物流是我国无法定义的明确概念，但从2012年版《城市用地分类和规划建设用地标准》中没有将一般商贸市场列入物流用地，实际执行也没有具体拒绝。

物流园区应该在哪里？你建了多少建筑物？现在的实际情况是，各级地方政府热衷于物流园区的建设，即使是偏僻的县级市也不计划一些物流园区，占地面积也是千亩！商业房地产的推进和适应中国城市化，物流园区建设是城市化最重要的推进者，未来中国调整二元社会结构不能充分发挥更重要的作用。因此，物流园区项目的选址一般不综合考虑市场需求、产业基础和地区交通三个因素。

物流园区是建设物流企业办公、货物集散地和运输等服务活动的基础设施，为了使物流园区集中体现在功能上的有机分工、能力上的协商、空间上的合理生产，明确的选址应遵循交通指南、城市规则指南、地形指南、经济适应环境和设施设施等原则。物流园区规模一定要到达市场需求，合理设计，不能把物流园区当成篮子，什么都放进去。既要考虑未来的发展，也要服务现实。

物流园区招商，原因在哪里？由于研发建设物流园区园区的投资非常大，土地闲置多，不受城市发展、产业结构变化等因素的影响，稍有不慎，之后不会造成很大的浪费和投资犯规。因此，科学确认物流园区的市场需求和战略定位，完善战略规划细节和服务体系设计，成为当前物流园区开发建设的当务之急。物流园区战略定位工作中要解决难题，就是说依据市场调研的結果，确认项目研发建设的战略思想和基本原则，具体项目的战略发展目标，依据市场调研的实际情况和各种各样关联要素，确认项目的主要功能，具体项目的空间布局，获得重点服务功能建设、重点项目建设的基本战略发展意见。

在明确的市场调查中，必须证明当地物流市场的需求是否是产地物流如果是的话，主要企业是谁？主要产品是什么？如果是销售物流，主要市场需求企业是谁？市场需求是什么？如果是转播地的物流，当地的相关设施和渠道是否符合物流运输市场的需求因此，通过实地调查，分析项目周边的竞争输掉和企业有关的可能性，寻求可供选择的差异化战略。不仅要证明和调整项目的战略预测，还要证明潜在客户的明确清单，为下一步的招商奠定基础！提高物流园区竞争力，应该从哪里来？去年年底，传化物流基地上市的路港快线在业内引起了不同的反响。

物流园区未来的发展趋势是成为第四方物流运营平台！物流空间提供商也是物流服务平台的运营商。但是，既不能成为裁判员，也不能成为运动员。

换句话说，不能插手第三方物流业务，必须集中精力建立物流园区的服务平台。物流园区的服务体系包括以下几点:一是为进入企业和客户获得基本**、清洁、工程修理等专业物业管理服务。二是获得工商登记、税务登记、银行账户开设、统一提示**、行政许可等一体化行政服务。

三是为进驻企业获得人力资源、财务会计、法律合同等企业管理服务。四是为进驻企业获得业务信息，获得辅助业务服务(仓库、集装箱等)五是获得贷款、贷款、保险、融资租赁和仓库单质押等物流金融服务。物流园区作为城市基础设施，地方政府应统一规划，防止同质化竞争和重复建设，获得适当的土地、税收和资金支持。

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